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太危险!上海一小区“高龄电梯”频频发生关人事件,前后花了近1年才修好,居民仍忧虑…

唐乙隽 上观新闻 2023-06-03

闵行区兰坪路301弄鹤庆高层小区入口处的公告栏内,“关于电梯维修的工程方案事项的公告”被张贴在显眼位置。


去年7月,小区61号楼电梯主板损坏频频发生关人事件,随后停止了使用。仅剩的1部电梯“独木难支”,上下班时,居民们不得不在各层电梯口大排长龙,修梯问题遂被推上了风口浪尖。公告显示,表决起始日期为4月27日,至5月12日方案通过后,61号楼电梯预计能够在2至3天内完成维修。


一部电梯的问题暂告一段落

但不少居民们却并未得以安心


原来,鹤庆高层小区建于90年代初,包括61号楼在内共有3栋高层住宅,所配备的共6部电梯均已有30余岁“高龄”,安全隐患之下,维修乃至更新的需求尤为凸显。“花了近一年,61号楼的电梯才终于得到维修,剩下的5部又该怎么办呢?”小区内,一股忧虑的氛围弥散着……



小区内电梯的使用状况究竟如何?

维修更新又有何进展?


“高龄电梯”年检不合格


“电梯会关人,太危险了!”居民马阿姨(化名)回忆起了自己惊心动魄的乘梯经历。小区的3栋高层住宅均为18层,每一栋约有140余户居民居住,“上下楼乘坐电梯必不可少。”据她介绍,她曾先后两次因电梯故障被困轿厢。而随着61号楼电梯的维修事项陆续推进,居民很快还发现了其余各部电梯内的紧急通话功能均时好时坏,“万一被困,又无法进行三方通话,该怎么办呢?”


△5月中旬,61号楼电梯仍处于停运状态,即将启动维修。


与居民们同样忧心的,还有小区物业公司负责人吴经理。在他向记者出示的一份“电梯年检整改联系单”中显示,4月18日,除已经无法使用的1部电梯外,闵行区特检所对于剩下的5部电梯进行了年度定期检验,发现设备部件老化严重,已存在“对重缓冲距超过最大允许值”“轿厢紧急报警装置失效”等较为严重的安全隐患。对此,区市场监督管理所建议“在未整改前停止使用电梯”。但显然,停用电梯不现实。小区住宅楼层高、老年居民数量多,一旦电梯停止使用,上百户居民的出行便都成了难题。


△电梯年检显示,小区内电梯已不合格。


据吴经理描述,电梯“高龄”带来的影响与隐患在小区内早已显现。“鹤庆高层建于1992年,到现在为止,电梯没有更新过。”他回忆道,自其公司进驻小区承担物业管理工作以来,各部电梯的损坏一直以修修补补为主,只能勉强维持最为基本的运行。如今,由于电梯年代实在太过久远,许多配件市面上都已无法供应,维修也愈发困难。


要彻底解决问题,更新电梯是最好的方式。早在2020年,小区的各管理方就已想过旧梯更新,结合各部电梯当前的情况,考虑以57号楼为试点,逐步推进更新方案。对此,吴经理报出了数据:以57号楼的2部电梯为例,据电梯维保单位评估,在保留原有安全系数达标配件的前提下,所需更新总费用达到47.4万元。


“成功经验”能照搬吗?


钱从哪里来?实施电梯的维修与更新,资金是最大的阻碍。


2022年3月,上海杰泓物业管理有限公司接手进场,吴经理很快便发现,除小区内属“售后公房”性质的楼幢尚有维修资金余额,商品房的维修资金几乎已见底。根据《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定,专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集专项维修资金。尤其是61号楼电梯损坏停用以后,续筹维修资金的流程便在持续推动中。但一年多来的经历表明:维修资金的续筹失败了。


“当时电梯一坏,我们就启动了意见征询。”吴经理告诉记者,经维保公司检修估价,更换主板需8000余元。鉴于维修资金不足,需要楼内居民按照住房面积共同筹措,“然而,142户居民中仅有50家同意,征询未通过,维修只能搁置。”据61号楼居民回忆,期间还陆续启动过多次征询,但均是“无疾而终”


针对续筹的操作,居民们同样有所质疑:“之前交的钱用到哪里去了?”“我们不是交了物业费、停车费吗?不可以用来支持维修的费用吗?”对此,吴经理将小区内各项“账目”列得明明白白:3栋高层住宅除1楼物业费为0.87元/平方外,2楼以上均收取1.27元/平方;此外,小区停车费收取标准为单月150元、包年1200元,6部电梯共能产生广告费每年16000元左右。“我们进场后,小区内的各项支出都会定期在公告栏公示,而且我们也需要支付人工费、材料费等,还依靠着管理费用维持公司的正常运转。”他无奈表示。


在续筹带来的空前阻力中,小区业委会及物业公司、东三居委会、江川路街道房管办等多个单位反复研讨。最终,在物业将3个季度的公共收益全部充入每户维修资金,并与维保公司协商免除人工费后,6380元的维修费用才总算有了来处,让61号楼电梯得以维修。


△张贴于61号楼电梯口的征询公告显示,电梯维修需要支出维修资金6380元。


续筹维修资金仍是关键


6380元还能够想方设法、暂时救急,但在几十万元的更新费用面前,这算不上成功经验。一来,即便要将公共收益全部冲入维修基金,也需要等待时间累积,但电梯年检已不合格,安全隐患使得更新迫在眉睫;二来,小区未来所涉及维修的项目只多不少,维修资金的续筹才是维持小区长期良好运转的关键。


基于小区各管理方于此前提出的方案,更新电梯筹集资金共有两种路径:若通过自筹专项资金更新,则与加装电梯类似,居民们按照楼层高低分摊费用;若通过支取维修资金覆盖更新费用,则需居民们按照房屋面积缴纳费用,而这种方案下,还可享受不超过总费用30%的政府补贴。考虑到要减轻负担、降低支出,在试点楼57号楼的征询中,后一种方案得到了大多数居民的青睐:按照住房面积分摊更新费用,每户居民需要缴纳维修资金3000元至6000元不等。东三居委会相关负责人告诉记者,续筹方案在7楼以上住户中接受度较高,7楼以下居民的收缴率仅有40%至50%。


“高龄”旧梯的更新已成为当前申城诸多小区的痛点之一,其背后往往指向维修资金的续筹难题。对此,不少小区采用了“软方法”,如由楼组长上门沟通,并在按期缴费的业主家门口张贴标识;有些小区则“来硬的”,经由银行向拒绝缴纳的居民发布催缴单,若居民依然拒绝缴纳,则再由业委会启动法律诉讼程序。


鹤庆高层小区的困境何解?出于安全考虑,就57号楼的电梯更新,江川路街道决定为未成功收缴部分暂时垫资,先将钱转入小区维修资金账户,与电梯维保单位签订合同,推动更新开展。未缴纳维修资金的业主,将由银行催缴,或将诉诸司法途径解决。不过,同样的方案能否在61号及59号楼顺利推行,还是未知数。



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作者:唐乙隽

微信编辑:安通

校对:泰妮



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